【キャバクラ開業】プロが教える物件選びのコツ。絶対避けたい「要注意物件」とは？
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キャバクラ開業には業界特有のノウハウがとにかく多い！！
予備知識ゼロの状態から始めてもなかなか一筋縄ではいかないのが事実です。
今回は
「キャバクラの物件選びについてイチから学びたい」
「開業するもののまだ物件が決まっていない」
という方に向けて、キャバクラに適した物件の選び方を解説していきたいと思います！
コラム担当者・株式会社プラスアンサー 店舗設計デザイナー 前田翔真
高校大学と建築科を卒業後、不動産・内装会社での店舗設計や出店サポートに携わり実務経験を積む。
現在はプラスアンサーで店舗デザイン・設計を担当し、年間50件以上の開業に立ち合っている。
現場での経験に裏打ちされた実用的な知識をもとに、キャバクラや飲食店を中心にデザインを手掛けている。
キャバクラは「開業できない場所」がある？
物件を持っているので、明日からキャバクラを開業します！！
ちょっと待った！その物件は出店のための規定を満たしていますか？
建築基準法では大きく分けて住居系・商業系・工業系と3種類の用途地域が設定されています。
キャバクラが出店できるのは商業地域と工業地域。住居地域には出店することができません。
キャバクラは規定されている地域でしか出店ができません。
出店を考えている土地の用途地域については、事前に不動産・役所等に確認しましょう。
ちゃんと取得しないと怖い「風俗営業の許可」
役所に確認したらうちの物件でキャバクラやっても大丈夫みたいです！
では明日からキャバクラを…
ちょっと待った！風俗営業の許可は取りましたか？
キャバクラは風営法の規定をクリア→内装工事→風俗営業の許可という流れで開業することができます。
風俗営業の許可は警察検査・消防検査・食品衛生検査等をクリアすることで取得できますよ 。
もしこれらを一切無視して営業をしていた場合、警察から摘発を受け営業停止処分が下ることになります。内容が悪質だと認められると刑事罰を受けることも…ぬかりなく各種検査を進めることが大切です。
居抜き物件は良くない？２つの理由
出店コストを抑えるために居抜き物件でキャバクラをやろうと考えているんですが…
その考え、大きな落とし穴なんです！
実はキャバクラの場合、居抜き物件であることがマイナスになるケースが多いです。
そもそも居抜き店舗のメリットは「既存の造作物や設備を引継ぐことができるため、新規購入する分の費用が抑えられる」といったところにあります。
例えば飲食店であれば、厨房機器などを新規購入・設置する費用が抑えられるメリットはかなり大きいもの。
しかしキャバクラの場合、そのメリットがあまりありません。
それどころか、場合によっては残された什器などを処分することから工事が始まることにもなりかねないのです。
ということは以前がキャバクラだった居抜き物件を探せば大丈夫ってことですよね！
実はここに居抜き物件を選んではいけないもうひとつの重要な理由があります。
ポイントはキャバクラは非日常や夢を売る場所だということ。
客単価の安いビジネスではないことも重要になってきます。
もしオープンしたての新店が、以前のキャバクラの内装コンセプトや動線の使いまわしだったら…
お客様からしたら「新店だと思って来たけど、前の店の店名と女の子が変わっただけか～」というのが正直な感想になるでしょう。
そう、新店には印象的なリニューアルや清潔感を意識した刷新が必要不可欠になってくるんです。
そのため、居抜き物件でもそのままは使わず、一度解体工事をすることが必要になってきます。
そんな理由から「キャバクラは居抜店舗の恩恵を受けにくい」と言えるでしょう。
これだけは要注意！絶対に避けたい物件の特徴
これだけは絶対にやめとけ！みたいな物件はありますか？
はい、それは最低限の設備状態が整っていない物件です。
物件によって「フロアの高低差がある」「階段がある」「天井が低い」などさまざまな特徴や問題点があると思います。しかし物件の形状に関する問題は、内覧の段階で避けることができたり、その問題点をユニークさと捉えて店づくりに活かすこともできます。
しかし設備状態が整っていない物件にはデメリットしかありません。
✅実際にあった例
雑居ビルの一角に物件を借り、内装工事を始めようとした時。
ビルの老朽化に伴って排水管が劣化し使えない状態だということが発覚。
そこで必要になった排水管増設工事は、コンクリートの躯体を一部抜き外部の1階にある排水管に持ち出すような内容。現場がビルの2階だったため足場組みから行う必要がありました。
もし工事費用を管理会社が持たなかったら、本工事前に100万以上の工事費がかかるところでした…
他にも「電気容量が足りない」「ダクトがついていない」などさまざまなケースがあり、このような物件は内覧している中でもたびたび遭遇します。
居抜き物件を契約する際、最低限の必要設備は重要なチェックポイントのひとつ。
これはキャバクラだけではなく、一般の飲食店などにも当てはまることです。
内覧時にチェックしてほしい３つのポイント
キャバクラの内覧時に特にチェックしておきたいポイントは以下３点です！
・建物の形状
物件の特徴と自身が描く理想の店舗イメージを照らし合わせて熟考する必要があります。
・内装設備
内装設備とは電気容量(分電盤に○○Aと記載されているもの)、給排水設備、ガス、エアコンなどのことを指します。
後から追加工事が必要になると余計な手間とお金がかかるので、はじめから最低限の設備が整っている物件を選ぶのがベストです。
・ソファーやイス
既存のものを再利用(張地交換のみ)できれば、新規で購入する費用の1/3程にコストを抑えることができます。これは賢く初期投資を削れるポイント。
キャバクラ物件選びのコツまとめ
・一番大切なのは「風営法の規定をクリアすること」「風俗営業の許可をとること」
・キャバクラは居抜き物件の恩恵を受けにくい！スケルトン物件も視野に入れよう
・設備状態を意識してチェックすることで物件選びの失敗はほとんど防げる！
キャバクラの内装工事の内訳金額についての記事を出していますので、是非そちらも参考にしてください。
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株式会社プラスアンサー担当者 足立洋二郎
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